Aquí tienes, en cristiano, qué es el cambio de uso, qué se mira para saber si tu portería puede llegar a ser vivienda, qué papeles hay por el camino y en qué orden conviene hacerlo todo para no repetir juntas.
¿La portería de tu edificio puede llegar a ser vivienda?
Haz el repaso rápido. No necesitas planos: con lo que veis cada día al pasar por el portal basta para hacerse una idea.
¿La portería de tu edificio puede llegar a ser vivienda?
Marca lo que sepas. No pasa nada si dudas en alguna.
Esto es una orientación rápida, no un informe: lo serio lo miramos con el plano delante.
Qué se mira para dar la licencia
Los mínimos exactos los marca tu ayuntamiento y cambian de un municipio a otro, así que desconfía de quien te dé una cifra cerrada sin ver el edificio. Lo que se mira es siempre esto:
- Uso permitidoQue el planeamiento admita vivienda en esa planta y en ese edificio.
- Superficie útilPor encima del mínimo municipal, y con las piezas que exija la norma.
- Luz y ventilaciónNaturales, a calle o a patio con las dimensiones que pida la ordenanza.
- Altura libreLa que marque el municipio para piezas habitables.
- InstalacionesAgua, saneamiento, electricidad y ventilación al día.
- AccesibilidadAcceso practicable desde la vía pública en las condiciones exigidas.
Qué cambia cuando el uso cambia
El trámite, en orden
El orden importa más de lo que parece: hacerlo al revés es lo que obliga a convocar una segunda junta y empezar otra vez.
- 01
Visita técnica
Se mide de verdad, se mira la luz, la altura y por dónde pueden ir las instalaciones.
Lo hacemos nosotros - 02
Encaje urbanístico
Se comprueba en la normativa del municipio si ese uso cabe ahí. Si no cabe, se para aquí y os lo decimos.
Lo hacemos nosotros - 03
Proyecto técnico
Lo firma un técnico competente, con las obras necesarias para cumplir la norma.
Lo hacemos nosotros - 04
Licencia
Se presenta en el ayuntamiento y se contesta a lo que vayan pidiendo.
Lo hacemos nosotros - 05
Obra y final
Se ejecuta lo del proyecto y se cierra el expediente para poder escriturar como vivienda.
Lo hacemos nosotros
¿Y cuánto tarda?
No te vamos a dar una fecha de catálogo. Lo que sí podemos decirte es qué manda en cada tramo, que es lo que de verdad explica por qué un expediente va rápido y otro se eterniza.
- Visita y encaje urbanísticoLo más rápido
Es mirar y medir. Si el uso no cabe, te ahorras todo lo demás.
- Proyecto técnicoDepende del estado de la portería
Cuanto peor esté y más instalaciones haya que rehacer, más proyecto hay que redactar.
- Licencia municipalEl tramo largo
Manda el ayuntamiento y su cola. Es el que no se puede acelerar con dinero ni con prisa.
- ObraDepende de lo que pida el proyecto
Suele ser lo más corto, porque son metros pequeños.
Las cuatro palabras que vas a oír
- Cambio de uso
- El acto administrativo por el que un espacio pasa a tener uso de vivienda. Sin él, lo que vendes no es una casa.
- Licencia urbanística
- El permiso del ayuntamiento para hacer la obra y el cambio. Es lo que marca el ritmo del expediente.
- Condiciones de habitabilidad
- El listado de mínimos (superficie, luz, ventilación, altura) que tiene que cumplir algo para llamarse vivienda.
- Declaración de obra nueva
- La escritura que recoge en el Registro lo que ha pasado con el inmueble, ya con su uso correcto.
Dónde trabajamos esto
En Madrid es donde más porterías quedan y donde el cambio de uso merece más la pena, porque el metro cuadrado manda.
Preguntas que siempre salen
¿Hace falta cambiar el uso para vender la portería?
Para venderla como vivienda, sí. Hay operaciones en las que el comprador la compra como local y la convierte él, pero entonces el precio baja: lo que se ahorra en trámite te lo descuenta del cheque.
¿Y si el ayuntamiento dice que no?
Entonces no hay operación como vivienda y te lo decimos en la primera fase, antes de que nadie haya gastado un euro ni se haya convocado ninguna junta.
¿Se puede hacer a la vez que la desafectación?
Se puede y conviene: la licencia es lo que más tarda, así que cuanto antes entre en el ayuntamiento, antes se cierra todo.
¿Quién paga el proyecto y la licencia?
Nosotros los ponemos dentro del encargo. La comunidad no adelanta dinero: nuestros honorarios salen de la operación cuando se firma.
¿Os miramos la vuestra?
Con la dirección del edificio nos basta para empezar: catastro, metros reales y encaje urbanístico. Si no se puede, te lo decimos y ya está.
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